Vai pēc jaunā likuma spēkā stāšanās nekustamā īpašuma darījumu starpnieku skaits stipri samazināsies?

J.Šmerlinga, BONAMEUS SIA, 2020.gada 30.jūnijs.

Šogad, 11.jūnijā Saeima ir pieņēmusi jauno Nekustamā īpašuma darījumu starpnieku darbības likumu (turpmāk – Likums), kas stāsies spēkā 2020.gada 01.augustā.

Tas ir nozīmīgs solis nekustamā īpašuma tirgus sakārtošanai, kas nostiprinās jau esošus un uzliks jaunus pienākumus tā dalībniekiem. Mūsu valstī lielākajā daļā darījumu ar nekustamo īpašumu piedalās starpnieki, kas saved kopā nekustamā īpašuma pārdevējus un meklētājus un, atsevišķos gadījumos, palīdz arī darījumu noformēšanā.

Kā Likuma pieņemšanas pamatojumu likumdevējs min nepieciešamību piemērot pastiprinātas prasības nekustamā īpašuma darījumu starpniekiem, kas ir Noziedzīgi iegūto līdzekļu legalizācijas un terorisma un proliferācijas novēršanas likuma (turpmāk - NILLTPFNL) subjekti. Ar NILLTPFNL Latvijā ir ieviestas Eiropas Parlamenta un Padomes 2015. gada 20. maija Direktīvas (ES) 2015/849 prasības.

Saskaņā ar Likuma projektam pievienoto anotāciju, tas ir izstrādāts, “lai regulētu nekustamā īpašuma darījumu starpnieku darbības tiesiskos pamatus un nodrošinātu šo personu profesionālās darbības uzraudzību, lai novērstu noziedzīgi iegūtu līdzekļu legalizāciju un terorisma un proliferācijas finansēšanu un sekmētu stabilu, drošu un uzticamu starpniecības pakalpojumu sniegšanu”.

Saskaņā ar 2018.gada 22.jūnija Papildinātu Latvijas Nacionālo NILLTF risku novērtēšanas ziņojumu  (turpmāk – NRZ) tādam saimnieciskās darbības veidam, kā starpniecība darījumos ar nekustamo īpašumu, ir noteikts vidējais noziedzīgi iegūtu līdzekļu legalizācijas risks, kas nozīmē, ka tiek saskatīta diezgan liela iespējamība nekustamā īpašuma darījumu starpniekiem tikt iesaistītiem noziedzīgi iegūto līdzekļu legalizācijā (turpmāk – NILL).

Nekustamā īpašuma iegāde ir viens no veidiem, kā legalizē līdzekļus, kas ir iegūti noziedzīgās darbības rezultātā, tādas, kā, piemēram, narkotiku vai ieroču tirdzniecība, kukuļņemšana vai zādzība. Tāpēc starpniekiem darījumos ar nekustamo īpašumu ir jāapzinās, ka potenciālais pircējs var būt ar noziedzīgo darbību saistītā persona, - un tāpēc katrs pircējs ir obligāti jāizpēta un jānoskaidro tā pirkuma maksas samaksai paredzēto līdzekļu izcelsme.

Augstāk minētās un no NILLTFPNL izrietošas prasības jau vairākus gadus attiecas uz nekustamā īpašuma darījumu starpniekiem, bet jaunais Likums to ievērošanu padara par nosacījumu starpnieku iekļaušanai Ekonomikas ministrijas tīmekļvietnē uzturētajā nekustamā īpašuma darījumu starpnieku reģistrā (turpmāk – Reģistrs). Citiem vārdiem, ja līdz šim jau esošiem starpniekiem bija jāievēro NILLTPFNL prasības, par kuru neievērošanu tiem varēja tikt piemērotas sankcijas (naudas sodi vai pat aizliegums veikt saimniecisko darbību) – tad turpmāk persona nevarēs uzsākt šādu pakalpojumu sniegšanu, ja tā nebūs izstrādājusi iekšējās kontroles sistēmu NILL novēršanai atbilstoši NILLTPFNL prasībām un Valsts ieņēmumu dienesta (turpmāk - VID) vadlīnijām.

saņemt IKS 10 darba dienu laikā

Likums definē nekustamā īpašuma darījumu starpniekus kā privātpersonas, kas par atlīdzību saimnieciskās darbības ietvaros sniedz šādus pakalpojumus:

• nekustamā īpašuma darījuma piedāvājuma izteikšanu,
• nekustamā īpašuma darījuma noslēgšanai nepieciešamo sarunu vešanu un dokumentu sagatavošanu,
• nekustamā īpašuma darījuma noteikumu (tostarp ar darījumu saistīto tiesību un pienākumu) sagatavošanu un izskaidrošanu.

No augstāk minētās definīcijas izriet, ka svarīgs priekšnosacījums ir atlīdzības saņemšana par savu darbību. Savukārt, saimnieciskā darbība, ja to veic fiziska persona, definējama kā darbība, kas ir sistemātiska un regulāra vai ieņēmumi no tās pārsniedz EUR 14 229 gadā.

Tas viss nozīmē, ka nekustamā īpašuma objektu piedāvāšana un palīdzība darījumos ar nekustamo īpašumu, par kurām nav saņemta atlīdzība, vai arī vienreizēja starpniecība darījumos ar nekustamo īpašumu, kas nav atzīstama par saimniecisko darbību, nepadara šādas darbības veicēju par starpnieku Likumā izpratnē un neuzliek tam Likumā un NILLTPFNL noteiktos pienākumus. Šāda situācija, diemžēl, atstāj negodprātīgiem starpniecības pakalpojumu sniedzējiem iespējas piedalīties darījumos, izvairoties no Likumā paredzētas uzraudzības.

Likums paredz iespēju arī Eiropas Savienības pilsonim vai Eiropas Savienības dalībvalstī reģistrētam komersantam sniegt starpniecības pakalpojumu ar nekustamo īpašumu Latvijā, iepriekš reģistrējoties Reģistrā.

Likums nosaka trīs pamatprasības personām, kas vēlas reģistrēties starpniecības ar nekustamo īpašumu uzsākšanai:

• nevainojamā reputācija fiziskai personai un juridiskās personas amatpersonām, biedriem un patiesajiem labuma guvējiem, kas nozīmē, ka tās nav sodītas par noziegumiem tautsaimniecībā, NILL vai terorismu un tām likumīgo ierobežojumu darbības veikšanai;
• profesionālas darbības civiltiesiskās atbildības apdrošināšana;
• iekšējās kontroles izveidošana un citu NILLTPFNL prasību ievērošana.

Saskaņā ar Likumu pietiek vienkārši ar apliecinājumu par iekšējās kontroles izveidošanu no kandidāta tā iekļaušanai Reģistrā. Bet jāņem vērā, ka saskaņā ar NILLTPFNL iekšējās kontroles sistēmai jābūt faktiski izstrādātai, regulāri aktualizētai un tās prasībām ieviestām saimnieciskajā darbībā.

Likuma 8.punkts stingri nosaka, ka starpniecības pakalpojumu līgumus slēdz rakstveidā. Ar to tiek minimizēts viens no NILL riskiem, ko rada rakstiska līguma ar klientu neesamība.

Starpniekiem ir jāievēro NILLTPFNL prasības attiecībā uz savu klientu identifikāciju un izpēti, jānosaka to NILLTPF riska līmenis un jānoskaidro klienta patiesais labuma guvējs un darījumā izmantojamo līdzekļu izcelsme.

Praksē nekustamā īpašuma darījuma starpnieki  var noslēgt pakalpojumu līgumus gan ar pircējiem, gan ar pārdevējiem. Ja gadījumā, kad starpnieka klients ir pircējs, ir jānoskaidro naudas līdzekļu izcelsme, tad situācijā, kad starpnieks sniedz pakalpojumus nekustamā īpašuma pārdevējam, būtu vajadzīgs noskaidrot paša nekustamā īpašuma objekta legāla izcelsme, tas ir, kā tas ir nonācis pārdevēja īpašumā.

Sarežģīti var būt gadījumi, kad nekustamā īpašuma darījuma starpnieks vienkārši izvieto sludinājumu savā tīmekļa vietnē un tālāk novirza potenciālos pircējus pie objekta īpašnieka. Šajā situācijā starpnieka klients ir pārdevējs un starpniekam nav iespējas pieprasīt no potenciālā pircēja informāciju, ko prasa NILLTPFNL. Tāpēc būtu svarīgi nošķirt starpnieka “aktīvo” piedalīšanos darījumā un vienkāršus “reklāmas” pakalpojumus, kad potenciālajiem pircējiem tiek sniegts darījuma piedāvājums un pat tiek izskaidroti darījuma nosacījumi, bet starpnieks tomēr neuzsāk darījuma attiecības ar pircējiem.

Atsevišķās pasaules valstīs, arī Eiropā, darījumu starpnieki pilda darījuma konta lomu, tas ir, saņem savā kontā pirkuma maksu un pārskaita to pārdevējam, kad tiek iesniegti dokumenti, kas apliecina īpašuma tiesību pāreju. Latvijā nekustamā īpašuma darījumu starpniekiem parasti tādu pilnvaru darījumos nav, tāpēc NILLTPFNL prasības attiecībā uz tiem ir nedaudz pārspīlētas un grūti izpildāmas. Ir skaidrs, ka potenciālajam pircējam ir daudz vieglāk un ērtāk griezties pa tiešo pie īpašuma pārdevēja, kurš neveiks tik dziļu pircēja izpēti un nepieprasīs informāciju par pircēja līdzekļu izcelsmi. Tādējādi, šādas neelastīgas prasības varētu veicināt pieprasījuma pēc starpniecības pakalpojumiem nekustamā īpašuma darījumos būtisku samazināšanos no potenciālo pircēju puses.

Jaunais Likums nosaka arī materiāla rakstura pienākumus starpniekiem, tādus, kā civiltiesiskās atbildības apdrošināšana, izdevumi obligātai kvalifikācijas celšanai, maksa par iekļaušanu Reģistrā un ikgadējā uzraudzības maksa. Papildus ieguldījumiem iekšējās kontroles sistēmas izveidošanai atbilstoši jau esošajām NILLTPFNL prasībām, tas viss viennozīmīgi sekmēs starpniecības pakalpojumu sadārdzināšanos un, rezultātā, nekustamā īpašuma tirgū var palikt tikai “lielie spēlētāji”.