Уменьшится ли число посредников в сделках с недвижимостью после вступления в силу нового закона?
Я.Шмерлинг, BONAMEUS SIA, 30 июня 2020 года.
11 июня этого года Сейм принял новый Закон о деятельности посредников в сделках с недвижимостью (далее – Закон), который вступает в силу 1 августа 2020 года.
Принятие Закона является существенным шагом на пути урегулирования рынка недвижимости, который закрепит уже имеющиеся, а также наложит новые обязанности на его участников. В нашей стране в сделки с недвижимостью, по большей части, вовлечены посредники, которые сводят продавцов недвижимости с теми, кому она необходима, и, в отдельных случаях, помогают в оформлении сделок.
Законодатель, как обоснование принятия Закона, указывает необходимость применения усиленных требований к посредникам в сделках с недвижимостью, которые являются субъектами Закона о предотвращении легализации средств, полученных преступным путем, финансирования терроризма и пролиферации (далее – ЗПЛСПППФТП). Посредством ЗПЛСПППФТП были внедрены в Латвии требования Директивы (ЕС) Европейского Парламента и Совета 2015/849 от 20 мая 2015 года.
В соответствии с аннотацией к проекту Закона, целью разработки Закона является «регулирование правовых основ деятельности посредников в сделках с недвижимостью, а так же обеспечение надзора за профессиональной деятельностью данных лиц с целью предотвращения легализации средств, полученных преступным путем, и финансирования терроризма и пролиферации, для осуществления стабильного, надежного и безопасного предоставления посреднических услуг».
Согласно Дополненному докладу об оценке Латвийских национальных рисков ЛСПППФТП от 22 июня 2018 года (далее – ДНР), такому виду деятельности, как посредничество в сделках с недвижимостью, был присвоен средний риск легализации незаконно полученных денежных средств, что означает достаточно высокую вероятность того, что посредники в сделках с недвижимостью могут быть вовлечены в легализацию денежных средств, полученных преступным путем (далее – ЛСППП).
Приобретение недвижимости является одним из способов легализации средств, полученных незаконным путем, например, в результате торговли наркотиками или оружием, взяточничества или воровства. Поэтому посредникам в сделках с недвижимостью необходимо осознавать, что потенциальный покупатель может являться лицом, связанным с преступной деятельностью, - и именно поэтому требуется изучение каждого покупателя, а также выяснение происхождения средств, предназначенных для оплаты покупки.
Все вышесказанное является требованиями ЗПЛСПППФТП, которые уже многие годы относятся с посредникам в сделках с недвижимостью, однако новый Закон делает внедрение данных требований условием для включения посредников в реестр посредников в сделках с недвижимостью, поддерживаемый Министерством Экономики ЛР (далее – Реестр). Другими словами, если до вступления в силу Закона посредники были обязаны соблюдать требования ЗПЛСПППФТП, за несоблюдения которых могли быть применены определенные санкции (денежные штрафы или запреты на ведение хозяйственной деятельности), то после его вступления в силу лицо уже не сможет предоставлять данные услуги, если, в соответствии с ЗПЛСПППФТ и рекомендациями Службы Государственных Доходов (далее – СГД), не будет разработана система внутреннего контроля за ПЛСППП.
Получить систему внутреннего контроля за 10 рабочих дней
Закон определяет посредников в сделках с недвижимостью, как частных лиц, предоставляющих в рамках своей хозяйственной деятельности следующие услуги:
- подготовка и оглашение предложения по сделке с недвижимостью,
- ведение переговоров с целью заключения сделки с недвижимостью и составление документов,
- составление и разъяснение условий сделки с недвижимостью (в том числе связанных со сделкой прав и обязанностей).
Из данного определения следует, что важным условием является получение вознаграждения за свою деятельность. В свою очередь, хозяйственная деятельность, если ее ведет физическое лицо, определяется, как систематическая и регулярная деятельность, или же деятельность, доходы от которой превышают EUR 14 229 в год.
Это означает, что предложение объектов недвижимости и помощь в сделках с недвижимостью, за осуществление и предоставление которых не получено вознаграждение, или же единоразовое посредничество в сделках с недвижимостью не являются хозяйственной деятельностью, а осуществляющие данную деятельность лица не являются посредниками в понимании Закона, на которых возложены установленные в Законе и ЗПЛСППП обязанности. К сожалению, данная ситуация оставляет возможность принимать участие в сделке, избегая предусмотренного в Законе надзора, чем могут воспользоваться недобросовестные поставщики посреднических услуг.
Для граждан Европейского Союза или коммерсанта, зарегистрированного с стране участнице Европейского Союза, Законом предусмотрена так же возможность предоставлять посреднические услуги в Латвии, предварительно зарегистрировавшись в Реестре.
Закон устанавливает три основных требования к лицам, которые желают зарегистрироваться с целью начала предоставления посреднических услуг в сфере недвижимости:
- безупречная репутация физического лица или должностных лиц юридического лица, участников и истинных выгодополучателей, что значит - отсутствие судимости за преступления в народном хозяйстве, ЛСПППФТП, а также ограничений на ведение хозяйственной деятельности;
- страхование гражданско-правовой ответственности;
- наличие разработанной системы внутреннего контроля и соблюдения прочих требований ЗПЛСПППФТП.
Согласно Закону данное кандидатом подтверждение наличия разработанной системы внутреннего контроля является достаточным условием для его внесения в Регистр. Тем не менее, следует учесть, что в соответствии с ЗПЛСПППФТП система внутреннего контроля должна быть разработана, регулярно актуализирована, и ее требования должны быть внедрены в осуществляемую хозяйственную деятельность.
8-ая статья Закона устанавливает строгое условие, что договор о предоставлении посреднических услуг должен быть заключен в письменном виде. Тем самым, минимизируется один из рисков ЛСПППФТП, который вытекает из отсутствия письменного договора с клиентом.
Посредники должны соблюдать требования ЗПЛСПППФТП по идентификации и изучению своих клиентов, определению их риска ЛСПППФТП, а также устанавливать истинного выгополучателя и происхождение используемых в сделке средств.
На практике посредники в сделках с недвижимостью могут заключать договор о сотрудничестве как с покупателем, так и с продавцом. Если в случае, когда клиентом посредника является покупатель, требуется выяснить происхождение денежных средств, то в ситуации, когда посредник предоставляет услуги продавцу объекта недвижимости, следует выяснить легальное происхождение объекта недвижимости, то есть то, как он попал в собственность продавца.
Ситуация осложняется, когда посредник в сделках с недвижимостью только размещает объявление на своем сайте и далее перенаправляет потенциальных покупателей к собственнику объекта. В таких случаях клиентом посредника является продавец, и у самого посредника нет возможности запросить от потенциального покупателя информацию, в соответствии с требованиями ЗПЛСПППФТП. Именно поэтому, очень важно разделить «активное» участие посредника в сделке и только «рекламные» услуги, когда потенциальному покупателю предоставляют предложение об услугах и разъясняют условия сделки, не устанавливая при этом деловых отношений с покупателем с покупателем.
В некоторых государствах Европы, посредники в сделках предоставляют также услуги аналогичные счету сделки, то есть, принимают на свой счет плату за покупку и, при получении подтверждения перехода прав собственности на недвижимость, перечисляют ее продавцу. В Латвии, как правило, посредники в сделках с недвижимостью таких прав не имеют - поэтому требования ЗПЛСПППФТП в их отношении немного преувеличены и сложно выполнимы. Очевидно, что потенциальному покупателю намного легче и удобнее обратиться напрямую к продавцу объекта недвижимости, который не будет проводить глубокое изучение покупателя и запрашивать информацию о происхождении его средств. В связи с этим, такие неэластичные требования могут спровоцировать снижение спроса на посреднические услуги в сделках с недвижимостью со стороны потенциального покупателя.
Новый Закон устанавливает для посредников так же обязанности материального характера, такие как: страхование гражданско-правовой ответственности, расходы на обязательное повышение квалификации, плата за внесение в Реестр посредников и ежегодная плата за надзор. Все вышеперечисленное, а также необходимые финансовые вложения в разработку системы внутреннего контроля в соответствии с требованиями ЗПЛСПППФТП, однозначно спровоцируют подорожание услуг и, в результате, на рынке недвижимости могут остаться только «большие игроки».
